樓市

2017年北京寫字樓吸納量創六年新高 科技革新零售受關注

2018-03-08

世邦魏理仕發布《北京優質物業市場2017年回顧及2018年展望》

2018年 1月4日,北京——世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日發布《北京優質物業市場2017年回顧及2018展望》。報告指出,北京優質寫字樓市場、優質零售物業市場、倉儲物流市場和投資市場,呈現如下特點:

1. 優質寫字樓市場:2017年北京寫字樓全年凈吸納量達467,939平方米,創六年來最高水平,同比增長49%,其中中資企業為主要力量,占總體需求的70%。2018年寫字樓市場將呈現以下幾個關鍵詞:供應高峰、升級改造、多元化選址。

2. 優質零售物業市場:2017年核心商圈新增供應量達178,200平方米,創九年來最高水平,占全市新增供應總量27%。2018年零售市場將呈現以下幾個關鍵詞:郊區化、場景營造、科技革新零售。

3. 優質倉儲物流市場:2017年末空置率為0.3%,已經連續三個季度空置率在0.5%以下,整體市場接近滿租;受市政府冬季施工限制影響,全年新增供應量同比下降53%,僅一季度有新項目交付;2018年倉儲物流市場將呈現以下幾個關鍵詞:外溢發展、租戶升級。

4. 投資市場:2017大宗成交總額為397.26億元,同比增長11%,繼2016年后再創歷史新高;投資標的類型更多元化;主要買家類型包括地產基金、開發商及企業用戶總和占比達95%。

一.優質寫字樓市場

——2017年北京寫字樓吸納量創六年新高,同比增長49%

——2018年預計出現2008年以后首次供應高峰

2017年北京寫字樓全年凈吸納量為467,939平方米,主要需求來自于金融(32%)、TMT(28%)、專業服務業(13%)及以聯合辦公為代表的房地產(9%),合計占總體需求的82%;中資企業繼續發力,占總體需求的70%,外資專業服務和高科技企業亦有擴張;以望京和奧運村為代表的次中心商務區凈吸納量占全市49%,量級和權重均為有史以來最高。而年末空置率達近三年最低水平,僅為5.6%,同比下降2.0個百分點;金融街和中關村空置率接近滿租,望京空置率跌至個位數,核心商務區可租空間均稀缺。租金方面全年增長0.9%,和前兩年金融街和中關村領漲不同,2017年各商務區、甲乙級寫字樓均有所上漲。

世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事 劉煥麗指出:“高端項目的熱租和次中心商務區的日益成熟是2017年北京寫字樓市場的兩大主旋律。近兩年整體市場新增供應量回升,盤活了市場租賃需求,使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐,市場成交量節節上升。然而,核心區域高品質項目可租空間依然稀缺,使未來入市的優質項目獲得更多期待?!?/p>

2018年寫字樓市場將呈現以下幾個關鍵詞:供應高峰、升級改造、多元化選址。

在2018年,預計有近90萬平方米的優質寫字樓入市,繼2008年以后首次出現供應高峰;預計全市交付項目中達到甲級標準的寫字樓體量占總體近70%,遠高于當前存量水平。世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事 王茂君表示:“2018年供應量主要集中在CBD、望京和麗澤三大商務區,其中CBD核心區和麗澤兩個地塊區域將迎來首批優質項目入市。新項目在提升北京整體市場品質水平的同時,將進一步釋放市場日益活躍的辦公空間升級需求,為租戶的搬遷和整合活動提供更多選擇機會?!?/p>

此外,隨著辦公場所理念的演變和革新,新一代辦公人群對開放的、靈活的、以活動為基礎的辦公空間的接受度和認可度日益提升。世邦魏理仕中國區跨國企業服務項目管理部主管 熊蓉表示:“寫字樓租戶的選址多元化,不再局限于傳統寫字樓,商務園區、‘商改辦’、‘酒改辦’等非傳統選項得到越來越多的歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統寫字樓市場供不應求的緊張局面,另一方面也為如何創新地、高效地、人性化地設計和使用空間提出新的課題?!?/p>

辦公理念的升級和新一代辦公人對環境的重視引起了寫字樓業主的思考和關注,他們對寫字樓品質的要求也越來越高。世邦魏理仕中國華北區資產服務部資深董事 馬岳軍表示:“2018年,樓齡超過十年的優質寫字樓總體量將占總體市場存量的近50%。在寫字樓租戶日益提升的品質要求推動下,越來越多的業主將對現有物業的軟硬件進行升級改造,以應對高品質新項目的競爭。其中,租戶結構優化和綠色、健康的辦公環境將成為升級改造的主要方向?!?/p>

二.優質零售物業市場

——2017年核心商圈新項目受青睞

——2018年三個關鍵詞:郊區化、場景營造、科技革新零售

2017年核心商圈新增供應量達178,200平方米,創九年來最高水平,占全市新增供應總量27%;新項目均為有經驗的開發商運營,有助緩解核心商圈高品質零售物業供不應求的局面,且新項目的開業彌補了核心商圈在品牌旗艦店以及餐飲、服務等商務配套的缺口。此外,隨著經濟發展以及升級的生活方式,新零售的崛起,零售市場布局也發生了變化,其中2017年全年關停項目總體量為286,600 平方米,連續四年市場有重要項目關停,也顯示了購物中心運營能力的重要性日益突出,經營不善項目持續轉型,多以“商改辦”方式退出市場。

2018年零售市場將呈現以下幾個關鍵詞:郊區化、場景營造、科技革新零售。

2018新的一年里,零售市場的郊區化特征明顯,未來新增零售物業將主要位于五環沿線及以外的近郊區域,其中脫穎而出的高品質項目將與主城區傳統商圈形成競爭;受主城區房價上漲影響,具有相當消費水平的新增人口外溢至郊區,使得位于近郊的部分項目逐漸發展成熟,經營表現具后發優勢。

隨著生活方式和消費升級,越來越多的體驗式零售業態日漸火熱,多體現在場景營造上。多個商業項目推出或籌備場景式購物空間,融合不同品牌和業態,營造風格化的消費體驗;本土IP與消費市場結合日趨緊密,購物中心業主嘗試引進以此為主題的零售、餐飲和娛樂等業態,以提升項目的個性化。此外,科技革新零售日趨明顯,電商線下實體店、智能汽車、虛擬現實體驗等高科技衍生的消費業態,將成為購物中心租戶的新興勢力;社交媒體、大數據、人工智能、共享經濟等科技手段將進一步得到挖掘和使用。

世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務商業部主管 希諾表示: “電商和新科技的發展對實體零售的影響逐漸轉向正面,移動支付的普及打通了‘ 線上下單配送’和‘線下體驗’之間的隔閡,線上和線下渠道將日漸融合;而線上消費的便捷性也無法阻擋消費者到實體空間進行休閑和社交活動。零售商日漸意識到線上線下全渠道覆蓋的重要性,電商開拓實體店,傳統零售商和互聯網巨頭之間的戰略性投資和合作成為大勢所趨?!?/p>

三.北京倉儲物流市場

2017年整體市場接近滿租,年末受相關政策影響,倉儲物流供求矛盾再顯現

2018年外溢發展租戶升級將現熱潮

倉儲物流市場2017年末空置率為0.3%,已經連續三個季度空置率在0.5%以下,整體市場接近滿租,可租空間稀缺;受市政府冬季施工限制影響,全年新增供應量同比下降53%,僅一季度有新項目交付;受年末市政府對低端倉儲設施進行清理和整治的影響,以快遞為主的租戶搬遷活動驟增,進一步增加了供求矛盾。

2017年全年租金增長為5.2%,是五年來最大年度漲幅,其中四季度環比上漲2.9%;受整體供應持續短缺和特殊事件等多重因素的影響,業主大幅提高租金,而為解決當務之急,租戶也被迫提高租金承受力。

2018年倉儲物流市場將呈現以下幾個關鍵詞:外溢發展、租戶升級。盡管2018年新增供應量將有所回升,但仍然難以滿足市場旺盛的租賃需求,租戶或被迫向京外圍區域轉移;北京限制和縮緊物流用地供應的政策方向短期內難以改變,而京津冀協同發展戰略和城際基礎設施的進一步完善有望提升開發商在北京周邊拿地建倉的信心。電商和第三方物流近年約占年成交總量的四分之三,未來將依然是需求主力;汽車及零部件需求將維持上升勢頭,而高科技制造業有望成為新興勢力。

世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管 羅瑾指出:“快速上漲的租金抬高了租戶入駐的門檻,長期租金承受能力更強的高附加值商品、對區位或者冷鏈等專業化設施有較高要求的租戶權重將進一步提升。業主將大規模進行租戶調整,并加大投入提升物業設施品質、技術和管理水平,以滿足高端租戶需求?!?/p>

四.投資市場

——2017年投資標的類型更多元化,“商改辦”、“酒改辦”成熱點

——2018年新資本的進入和新區域的發展將驅動需求

2017年大宗成交總額為397.26億元,同比增長11%,繼2016年后再創歷史新高;成交宗數和總面積均高于2016年,其中成交總面積同比增長25%;投資標的類型更多元化,寫字樓占總成交額40%,依然是最重要的物業類型,而零售物業和酒店占比分別達到28%和19%,比往年均有明顯上升。

其中,主要買家類型包括地產基金、開發商及企業用戶總和占比達95%。地產基金和開發商最活躍,分別占總成交額的44%和32%,大部分收購以改造物業并實現資產增值為目的,其中“商改辦”、“酒改辦”成熱點;企業用戶年底發力,全年占總成交額19%,所有物業均位于非核心區域,企業購買寫字樓自用的需求依然旺盛,但由于核心區域缺乏可售物業,買家對非中心位置持更開放的態度。

世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場部主管 紀剛指出:“融資途徑多元化是近兩年商業地產投資活躍的重要原因,其中資產證券化的發展對投資者豐富退出方式和分散風險起到重要作用。政府的相關調控和政策導向,以及投資者如何通過合理規劃融資方式獲得最佳的資金成本,將成為2018年投資者關注的熱點。2018年北京投資市場仍有眾多潛力可待挖掘,而隨著北京城市新規劃和非首都功能疏解的實施,新興區域將吸引更多投資者的目光?!?/p>

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